立法會二題：樓市需求管理措施

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　　以下是今日（一月十一日）在立法會會議上龍漢標議員的提問和房屋局局長何永賢的答覆：

 問題：

 　　有意見指出，現任行政長官在其首份《施政報告》中表明，解決住的問題是本屆政府施政的重中之重，但俗稱「辣招」的各項樓市需求管理措施在該《施政報告》中卻隻字不提。此外，過去數屆政府均表示，推出該等措施的政策目的，是在低利率、流動資金充裕及供求嚴重失衡的「非常時期」遏抑外來需求、投資需求和投機需求，以確保樓市健康平穩發展，以及優先照顧香港永久性居民的置業需要。然而，最近環球和本地的經濟情況都與歷年來推出該等措施時截然不同，土地和房屋供應亦已不斷增加。就此，政府可否告知本會：

 （一）當局有否因應最近一年環球和本地的經濟情況，檢討該等措施的政策目的、成效和繼續維持的需要；如有，詳情為何；如否，原因為何；

 （二）鑑於有計劃置業的市民指出，該等措施並未能成為協助香港永久性居民置業的踏腳石，反而在現時經濟環境下成為置業的絆腳石，當局會否放寬甚至撤銷該等措施，以有效地協助香港永久性居民置業；及

 （三）鑑於據悉，買家印花税令發展商收購舊樓單位的成本大幅增加，大筆資金要到拆卸樓宇時才可取回，當局會否調整「先徵後退」的安排，甚至撤銷這方面的買家印花税，以加快市區重建和增加房屋供應？

 答覆：

 主席：

 　　政府的房屋政策其中一個重要目標，是維持私人住宅物業市場的穩健發展。政府一直採取雙管齊下的方式，既致力增加土地及房屋供應以回應需求，亦推出需求管理措施，打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求和減少一些投資需要。就龍議員的問題，我現綜合回覆如下：

 　　現行的住宅物業需求管理措施（包括額外印花稅、買家印花稅、以及新住宅印花稅）自推行以來一直行之有效。二○二二年一月至十一月期間的短期轉售宗數（包括確認人交易及24個月內轉售）佔交易總數的0.9%，遠低於引入額外印花稅前（即二○一○年一月至十一月期間）的20%。同期，涉及非本地個人和非本地公司購買住宅物業的宗數維持在低水平，佔交易總數的0.5%，低於引入買家印花稅前（即二○一二年一月至十月期間）的4.5%。而同期涉及香港永久性居民買家的住宅交易中，97%個案的買家在取得有關住宅物業時並沒有擁有其他任何香港住宅物業，較推出新住宅印花稅前（即二○一六年一月至十一月期間）的75%顯著為高。上述數據顯示，需求管理措施有效減少一些短期炒賣活動、外來需求和投資需求，符合政府穩定住宅物業市場，促進本港整體的可持續發展；並於當前房屋供應在眼前情況仍然緊絀下，優先照顧香港永久性居民自置居所需要的政策目標。

 　　政府一直密切留意住宅物業市場變化，並且會考慮多項因素，包括樓價變化的速度和幅度、住宅樓宇的成交量、未來供應量、經濟情況和展望、以及整體市場氣氛。二○二二年十一月的整體私人住宅售價指數雖然由年初回落，但仍然相當之高。二○二二年第三季的按揭供款與私人家庭入息中位數比例（即置業負擔比率）仍然處於73%的高水平，遠高於二○○二年至二○二一年的20年長期平均值49%，可見整體樓價亦都仍然處於一般市民難以負擔的水平。住宅樓宇的成交量方面，二○二一年一月至二○二二年十一月的每月平均成交量約為5 100宗，與二○一○年十一月開始引入需求管理措施後十年間（即二○一○年十二月至二○二○年十二月）的每月平均數5 300宗相若。供應方面，根據二○二二年九月底的最新數據，預計未來三至四年的一手私人住宅供應量仍然維持在比較高水平，約為95 000個單位，反映私人市場的供應仍然是穩定的。

 　　在綜合考慮上述多項因素後，我們認為現時本港樓市的變化屬於有秩序的調節，目前無須調整相關的管理措施。如果在沒有合適條件的情況下貿然撤銷需求管理措施，可能會被市場趁機炒作，亦可能會刺激部分市民對本地住宅物業的需求，甚至作短期炒賣。

 　　至於有關重建項目的印花稅，現時如發展商已成為整個重建所涉及地段的擁有人，並且符合以下的其中一項條件，即：（一）發展商已獲得建築事務監督根據《建築物條例》（第123章）同意就該地段展開任何基礎工程；或（二）發展商已拆卸或安排拆卸處於該地段上的所有建築物，並獲得建築事務監督就該地段的建築工程的圖則及詳細圖紙給予批准，便可申請退還買家印花稅及部分從價印花稅（相當於按新住宅印花稅和第2標準稅率計算稅款的差額）。相關退稅機制有助鼓勵發展商盡快推展和落實有關的重建項目，我們現時無意調整有關安排。

 　　一如既往，政府會繼續密切留意住宅物業市場情況，參考相關指標，適時採取合適的措施回應市場變化。

 　　多謝主席。

完

2023年1月11日（星期三）
香港時間16時35分