立法会二题：楼市需求管理措施

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　　以下是今日（一月十一日）在立法会会议上龙汉标议员的提问和房屋局局长何永贤的答覆：

 问题：

 　　有意见指出，现任行政长官在其首份《施政报告》中表明，解决住的问题是本届政府施政的重中之重，但俗称「辣招」的各项楼市需求管理措施在该《施政报告》中却只字不提。此外，过去数届政府均表示，推出该等措施的政策目的，是在低利率、流动资金充裕及供求严重失衡的「非常时期」遏抑外来需求、投资需求和投机需求，以确保楼市健康平稳发展，以及优先照顾香港永久性居民的置业需要。然而，最近环球和本地的经济情况都与历年来推出该等措施时截然不同，土地和房屋供应亦已不断增加。就此，政府可否告知本会：

 （一）当局有否因应最近一年环球和本地的经济情况，检讨该等措施的政策目的、成效和继续维持的需要；如有，详情为何；如否，原因为何；

 （二）鉴于有计划置业的市民指出，该等措施并未能成为协助香港永久性居民置业的踏脚石，反而在现时经济环境下成为置业的绊脚石，当局会否放宽甚至撤销该等措施，以有效地协助香港永久性居民置业；及

 （三）鉴于据悉，买家印花税令发展商收购旧楼单位的成本大幅增加，大笔资金要到拆卸楼宇时才可取回，当局会否调整「先征后退」的安排，甚至撤销这方面的买家印花税，以加快市区重建和增加房屋供应？

 答覆：

 主席：

 　　政府的房屋政策其中一个重要目标，是维持私人住宅物业市场的稳健发展。政府一直采取双管齐下的方式，既致力增加土地及房屋供应以回应需求，亦推出需求管理措施，打击短期炒卖活动、遏抑外来需求和减少一些投资需要。就龙议员的问题，我现综合回覆如下：

 　　现行的住宅物业需求管理措施（包括额外印花税、买家印花税、以及新住宅印花税）自推行以来一直行之有效。二○二二年一月至十一月期间的短期转售宗数（包括确认人交易及24个月内转售）占交易总数的0.9%，远低于引入额外印花税前（即二○一○年一月至十一月期间）的20%。同期，涉及非本地个人和非本地公司购买住宅物业的宗数维持在低水平，占交易总数的0.5%，低于引入买家印花税前（即二○一二年一月至十月期间）的4.5%。而同期涉及香港永久性居民买家的住宅交易中，97%个案的买家在取得有关住宅物业时并没有拥有其他任何香港住宅物业，较推出新住宅印花税前（即二○一六年一月至十一月期间）的75%显著为高。上述数据显示，需求管理措施有效减少一些短期炒卖活动、外来需求和投资需求，符合政府稳定住宅物业市场，促进本港整体的可持续发展；并于当前房屋供应在眼前情况仍然紧绌下，优先照顾香港永久性居民自置居所需要的政策目标。

 　　政府一直密切留意住宅物业市场变化，并且会考虑多项因素，包括楼价变化的速度和幅度、住宅楼宇的成交量、未来供应量、经济情况和展望、以及整体市场气氛。二○二二年十一月的整体私人住宅售价指数虽然由年初回落，但仍然相当之高。二○二二年第三季的按揭供款与私人家庭入息中位数比例（即置业负担比率）仍然处于73%的高水平，远高于二○○二年至二○二一年的20年长期平均值49%，可见整体楼价亦都仍然处于一般市民难以负担的水平。住宅楼宇的成交量方面，二○二一年一月至二○二二年十一月的每月平均成交量约为5 100宗，与二○一○年十一月开始引入需求管理措施后十年间（即二○一○年十二月至二○二○年十二月）的每月平均数5 300宗相若。供应方面，根据二○二二年九月底的最新数据，预计未来三至四年的一手私人住宅供应量仍然维持在比较高水平，约为95 000个单位，反映私人市场的供应仍然是稳定的。

 　　在综合考虑上述多项因素后，我们认为现时本港楼市的变化属于有秩序的调节，目前无须调整相关的管理措施。如果在没有合适条件的情况下贸然撤销需求管理措施，可能会被市场趁机炒作，亦可能会刺激部分市民对本地住宅物业的需求，甚至作短期炒卖。

 　　至于有关重建项目的印花税，现时如发展商已成为整个重建所涉及地段的拥有人，并且符合以下的其中一项条件，即：（一）发展商已获得建筑事务监督根据《建筑物条例》（第123章）同意就该地段展开任何基础工程；或（二）发展商已拆卸或安排拆卸处于该地段上的所有建筑物，并获得建筑事务监督就该地段的建筑工程的图则及详细图纸给予批准，便可申请退还买家印花税及部分从价印花税（相当于按新住宅印花税和第2标准税率计算税款的差额）。相关退税机制有助鼓励发展商尽快推展和落实有关的重建项目，我们现时无意调整有关安排。

 　　一如既往，政府会继续密切留意住宅物业市场情况，参考相关指标，适时采取合适的措施回应市场变化。

 　　多谢主席。

完

2023年1月11日（星期三）
香港时间16时35分